• 分类：协会动态
• 作者：贵州省律师协会
• 来源：贵州省律师协会
• 发布时间：2021-05-07 16:19
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【概要描述】十三届全国人大三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行。这是新中国第一部以法典命名的法律，被誉为“社会生活的百科全书”。如何准确理解民法典的精髓要义？民法典将会对普通百姓的生活产生怎样的影响？2021年5月7日起，贵州省律师协会推出“以案释‘典’”专栏，由贵州省律师协会民事专业委员会组织律师，依托鲜活的案例，解读《民法典》，敬请关注。

　　今天，让我们跟着蒋国军律师一起来学习了解格式条款无效的认定。

基本案情

2012年12月27日，原告班某某与被告贵阳某某置业有限公司签订《商品房买卖合同》及相关附件，约定由原告购买被告在建中的位于贵州省贵阳市白云区门面。该合同第二十二条第三款（一）约定“出卖人承诺于2015年3月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付买受人:同时该条款（二）约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日上，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违的金”，第二十九条约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协说进行变更或补充。但补充协议中含有不合理地减轻成者免除本合同中的约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。

　　另，合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。

　　前述合同及附件签订后，班某某向被告支付了购房款，但因被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，未在约定期限向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致至今未办理商品房所有权登记。经催促无果，班某某向白云区人民法院提起诉讼。

　　被告贵阳某某置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告班某某支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止至2020年12月25日为73,358元，2020年12月26日起继续以66.9937元/日计算至被告贵阳某某置业有限公司向原告班某某交付办理商品房转移登记的有关文书之日为止）。

律师释法

商品房买卖主合同及补充协议均为格式条款，主合同已对违约金进行了约定，补充协议又对违约金的数额加以了限制，客观上不合理的减轻了主合同中约定的应由被告承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充协议对违约金的数额加以了限制的格式条款无效，仍以双方签订的主合同的约定为准。

　　根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条之规定，所谓“格式条款”，俗称“霸王条款”，是指当事人一方为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方充分协商的条款。本案争议点即在于格式条款的效力。

　　首先，本案附件十二《补充协议》第十一条第6项虽载明“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续”，但属于被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权地户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权的初始登记，本案原告主张的亦是被告逾期未提供商品房转移登记有关文件的违约责任。

　　其次，关于被告应取得并向原告提供该商品房所有权物始登记有关文书的期限，前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款(一)明确约定为2015年3月30日前，该时间结点是明确且具体的，不受实际交房时间及其他因素的影响而变化；被告至今未向原告提供商品房转移登记有关文书，构成违约，应承担违约责任。

　　最后，关于补充合同对违约金的限定是否约束了前面主合同中关于违约金计算的问题，《补充协议》第十一条第6项虽教明违约金累计最高不超过总房款1%，但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前诉《商品房买卖合同》第二十九中对于补充协议的限制性规定可知，“补充协议中含有不合理地减轻成者免除本合同中的约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，结合《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”、第四百九十七条：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利，”的规定，由于补充协议对违约金的数额加以了限制，客观上不合理的减轻了主合同中约定的应由被告承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充协议第十一条作为格式条款无效，仍以双方签订的主合同第二十二条的约定为准。

法条链接

第四百九十六条 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

　　第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：

　　（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

　　（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

　　（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。