• 分类：行业资讯
• 作者：贵州省律师协会
• 来源：贵州法以正律师事务所
• 发布时间：2022-09-20 11:06
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【概要描述】近期，贵阳以及部分市州因为疫情影响，各行各业的经营活动遭受不同程度的影响。结合目前大家咨询热点问题“疫情防控措施下租赁合同法律问题”，邀请了律所进行专业解答。希望能为广大市民提供参考，合理规划，稳步发展，共克时艰！

 






01

承租人可以疫情为由单方解除租赁合同吗？





 





原则上不可以，除非合同有约定或者完全不能实现租赁目的才可以解除，如确因疫情无法举办活动的部分临时性、短期的活动场地租赁合同。承租人切不可盲目的单方解除租赁合同。


 

 依据：《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第二条第二款 为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。


 

《贵州省高级人民法院关于规范审理涉新冠肺炎相关商事纠纷若干问题的实施意见》第三条，

 

1.疫情对合同履行没有影响的，应当按约继续履行，当事人一方以疫情属不可抗力为由，要求解除合同的，不予支持。

 

2.疫情对合同履行虽有一定影响，但未导致合同不能履行或未导致履行对一方当事人明显不公平、不能实现合同目的等情形的，应当鼓励交易，可以引导当事人通过变更履行期限、履行方式、部分合同内容等方式，继续履行合同。一方当事人以疫情属不可抗力为由要求解除合同的，原则上不予支持。

 

3.因疫情形势和政府及有关部门采取的疫情防控措施导致合同根本不能履行，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。

 

4.疫情对合同履行有重大影响，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人提出适用情势变更原则请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当适用公平原则，严格区分情势变更与正常商业风险并依法作出认定，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十六条》和《最高人民法院关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》的规定予以处理。


 

02

承租人可以疫情为由要求出租方免除租金吗？

 


原则不可以，除非合同有约定或者承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营的特定主体可以依政策申请免除一定期间的租金。特别注意，对于非国有房屋的承租者、非经营性租赁不符合前述免租情形。


 

 依据 ：《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第一款承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。






 

03

承租人可以疫情为由要求出租方减少、减缓租金吗？





 




符合特定条件可以。承租非国有房屋用于经营的承租者因疫情导致没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租金标准对承租者明显不公平，可根据实际情况请求减少、缓交租金或延长租赁期限。

 

 依据 ：《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

 






04

疫情期间出租人可以承租人逾期支付租金为由解除租赁合同并要求承租人承担违约责任吗？





 





生活居住性租赁合同可以。经营类租赁合同原则性不可以，但承租人应举证证明确因疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少而无力支付租金。


 

 依据 ：《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。





 










05

疫情期间承租人应该怎么做来降低自身的法律风险？





 





1. 保留疫情及疫情管控相关的信息并及时告知出租方。当租赁物在政府划定的风险区，因疫情管控无法正常开展经营时，承租人应立即整理政府的相关公告、文件、要求等，并对租赁物的现实状况拍照留存并通过微信/电子邮件等方式将前述疫情有关的资料发送给租方。

 



2. 积极沟通。承租人符合减免、缓交房租、解除合同等条件的，应积极向出租方申请、提出（需保留证据），并向出租方详细阐明疫情对经营的影响。

 



3. 经营遭受重大影响的证据保留。特别是“没有营业收入或者营业收入明显减少”的证据应突出体现营业额的变化情况，形式包括会计账簿、记账凭证、完税凭证、银行流水等。此外，当特定证据为出租人所持有时，出租人亦应视情形提交相应证据。承租人所从事行业、商铺所处位置、各自经营情况往往不同，疫情和防控措施对具体承租人所造成的影响程度存在差异，因此承租人负有对合同履行的困难程度积极举证的义务，为诚信公平协商分担奠定基础。

 



4. 疫情发生后谨慎签订和解协议，和解协议签订后应积极履行，不得再以疫情、政策等抗辩租金支付等义务。

 



5. 关注政策，积极依照政策申报权益。

 



6. 不符合法定、政策性减免、缓交租金的居住性房屋，积极与出租方沟通，争取得到出租方理解，切不可盲目违约或解约。


 

06

疫情期间出租人应该怎么做来降低自身的法律风险？


 


1. 积极沟通，谨慎解除合同。承租方确因疫情遭受重大损失，无力支付租金，且积极寻求解决方案的，出租方负有情势变更项下的再交涉义务，应该与承租方积极协商、共克时艰。倘若出租方置若罔闻，径行解除合同、主张违约责任，则与“共担风险、共渡难关”的司法政策相悖，法院将会对该行为作出否定性评价，给予承租方相应的保护。

 

2. 积极履行本身的适租义务。疫情或疫情防控措施发生后，出租人有义务继续保障房屋符合租赁用途、具有适租性，不得采取换锁、加锁或关闭承租人门禁权限以限制承租人进入房屋，不得断水、断电、停暖以限制承租人使用房屋，不得通过物业服务企业限制租赁场所人员、车辆出入，不得拒绝协助承租人办理消防、工商注册手续或必要证明材料等。

 

3. 积极作为，防止损失扩大。承租人解除合同后，无论是否构成违约，出租人仍有义务及时止损，未采取止损措施造成的空置损失，承租人对扩大部分不承担责任。出租人过错放任损失扩大主要有以下情形：a、阻挠腾房，承租人员工已撤离租赁场所，出租人阻碍承租人搬离物品；b、消极收房，明知承租人已经搬离并腾空租赁场所，拒绝办理现场交接，或拒绝接收门禁、电卡等；c、怠于招租，收回房屋后，仅以承租人违法解约或未将房屋恢复原状为由，怠于招租，放任房屋空置。